Se stai pensando di comprare casa in Italia, la prima domanda che ti farai non è “quanto costa la casa”, ma “quanto costa avere la casa”. E qui iniziano le sorprese. Non sempre piacevoli.
Ho deciso di scrivere questo articolo perché troppo spesso vedo famiglie entusiaste per un appartamento bellissimo, che poi scoprono — a contratto quasi firmato — che servono altre migliaia di euro in più rispetto a quello che avevano calcolato. Non è colpa loro. Il sistema non è sempre trasparente. Ecco perché ho messo nero su bianco tutto quello che serve sapere, senza filtri.
La casa costa X. Ma averla costa X + Y.
Facciamo un esempio concreto: un appartamento da 200.000 euro in una città di medie dimensioni (Genova, Torino, Bari, Palermo… poco cambia).
La banca non finanzia il 100%. Anzi, nel 2026 la maggior parte degli istituti si ferma al massimo tra l’80% e l’85% del valore di perizia. Non del prezzo di vendita: del valore di perizia. E non sempre coincidono.
Quindi, se la perizia conferma i 200.000 euro, la banca ti presta al massimo 170.000 euro. Te ne mancano 30.000 da portare in anticipo.
Ma non finisce qui.
Le spese “nascoste” che nessuno ti racconta
Oltre all’anticipo, devi mettere in conto:
| Voce | Costo stimato (su 200.000€) |
|---|---|
| Imposta di registro (se prima casa, agevolata) | 2% → 4.000€ |
| Imposta ipotecaria e catastale (agevolata) | 100€ cad. → 200€ |
| Notaio | 2.500 – 4.000€ |
| Perizia bancaria | 250 – 500€ |
| Assicurazione vita/fuoco | 800 – 1.500€/anno |
| Spese istruttoria banca | 500 – 1.500€ |
| Agenzia immobiliare (se c’è) | 3-4% → 6.000 – 8.000€ |
Totale extra da anticipare: circa 15.000 – 20.000 euro, oltre ai 30.000 di buco sul mutuo.
Quindi, per una casa da 200.000€, servono circa 45.000 – 50.000 euro liquidi.
Non è una regola ferrea, ma è la realtà che vedo ogni settimana nelle pratiche che gestisco in tutta Italia.
La rata: la regola del 30%
La banca guarda soprattutto a una cosa: la tua capacità di rimborso. E usa una regola molto semplice: la rata del mutuo non dovrebbe superare il 30% del reddito netto mensile della famiglia.
Facciamo i conti:
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Se prendi 1.500 euro netti al mese, la rata massima sostenibile è circa 450 euro.
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Con una rata da 450 euro, a 30 anni e con un tasso attuale (variabile o fisso, dipende dal mercato), riesci a coprire un mutuo di circa 100.000 – 110.000 euro.
Ecco perché il classico “prendo la casa da 200.000€” non torna se il reddito è quello di una singola persona. Serve un coobbligato (genitore, partner con reddito), o una casa meno cara, o un anticipo più corposo.
Tasso fisso o variabile? Nel 2026 la scelta è più complessa
Dopo anni di tassi bassissimi, abbiamo visto un rialzo. Oggi la situazione si è stabilizzata, ma la lezione è chiara: il tasso variabile fa risparmare se i tassi scendono, ma ti espone se risalgono.
La mia regola pratica, che applico con i miei clienti da Genova a Catania:
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Se hai un reddito stabile e sicuro (dipendente pubblico, pensione) e riesci a sopportare un’eventuale oscillazione, il variabile può avere senso.
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Se il tuo reddito è instabile (partita IVA, lavoro a progetto, piccola impresa), vai di fisso. La certezza della rata vale più di un risparmio teorico.
I documenti: meno paura di quello che sembra
Per richiedere un mutuo servono:
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Ultimi 2 CUD (o certificazione unica)
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Ultimi 6-12 mesi di buste paga (se dipendente) o ultimi 2 bilanci (se autonomo)
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Estratto conto degli ultimi 6 mesi
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Documento d’identità e codice fiscale
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Preliminare di compravendita (o proposta d’acquisto)
Niente di esoterico. La banca vuole capire chi sei e se puoi ripagare. Più i documenti sono chiari e ordinati, più l’istruttoria è veloce.
I 3 errori che vedo più spesso
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Non fare la surroga dopo qualche anno. Se il tasso è calato o la tua situazione è migliorata, spostare il mutuo può farti risparmiare migliaia di euro. Non è complicato, ma va valutato bene.
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Accettare la prima offerta. Ogni banca ha i suoi criteri. Quella che dice di no potrebbe dire sì un’altra. Confrontare è fondamentale.
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Dimenticare le spese accessorie. Ho visto clienti che avevano i soldi per l’anticipo, ma non per il notaio. E senza notaio non si compra.
Conclusione: si può fare, ma con le idee chiare
Comprare casa con il mutuo è uno degli investimenti più importanti della vita. Non serve essere esperti di finanza. Serve informarsi prima, non dopo.
Se stai valutando un acquisto e vuoi capire quanto puoi chiedere, qual è la rata giusta per te, o semplicemente vuoi un parere onesto sulla tua situazione, scrivimi. Opero in tutta Italia con privati e famiglie, e la prima valutazione non costa nulla. Anzi, può farti risparmiare molto.
Fabio Grosso
Collaboratore di mediatore finanziario – FinanziamentiGenova.it
Collaboratore di mediatore finanziario – FinanziamentiGenova.it